Ankaufsprüfung — 38 Angebote, vier Kandidaten, zwei Tage

Nicht die gute Fläche kostet Zeit, sondern die vielen, die vorher geprüft werden müssen.

Case Study · 18. Mai 2026 · aktualisiert 13. August 2026

Ausgangslage

Ein mittelständischer Projektentwickler in Norddeutschland, Schwerpunkt Geschosswohnungsbau. Über etwa ein Quartal hatten sich 38 Grundstücksangebote angesammelt — aus Maklerkontakten, Direktansprachen und Zuschriften. Geprüft war keines davon vollständig.

Der Grund war nicht Nachlässigkeit, sondern Arithmetik: Eine saubere Vorprüfung je Fläche kostet mehrere Stunden. Bei 38 Angeboten sind das mehrere Wochen, die im Tagesgeschäft nicht vorhanden sind. In der Praxis wurde nach Bauchgefühl vorsortiert und der Rest lag liegen, bis er sich erledigt hatte.

Was Brix gemacht hat

Reihum geprüft. Jede Fläche wurde nach demselben Schema durchlaufen: Flurstück bestimmen, Fläche messen, Bebauungsplan oder Innenbereichslage nach § 34 BauGB klären, Restriktionen abfragen, mögliche Bebauung projektieren, überschlägig kalkulieren.

Früh und begründet aussortiert. Knapp zwei Drittel schieden an einem konkreten Punkt aus, und der Punkt wurde jeweils benannt: Lage im Außenbereich, Überschwemmungsgebiet, festgesetzte Nutzungsart ohne Wohnnutzung, Denkmalensemble mit Umgebungsschutz, oder ein zulässiges Maß, das die Mindestgröße des Entwicklers unterschritt. Ein „passt nicht" ohne Grund gab es nicht.

Mit den eigenen Ansätzen gerechnet. Der Entwickler baut mit einem festen Katalog von Gebäudetypen und kennt seine Baukosten. Beides wurde hinterlegt. Die Kalkulationen liefen damit nicht gegen Marktdurchschnitte, sondern gegen die eigenen Zahlen — und die automatisch ermittelten Werte wurden dort überschrieben, wo bessere vorlagen.

Verglichen statt einzeln bewertet. Die verbliebenen Flächen wurden nebeneinandergestellt: gleiche Annahmen, gleiche Systematik, gleiche Szenarien. Erst dadurch entstand eine Rangfolge statt dreizehn Einzelmeinungen.

Drei Flächen zurückgeholt. Bemerkenswert war der umgekehrte Fall. Drei Grundstücke, die nach Bauchgefühl längst aussortiert waren, kamen zurück in die engere Wahl — in allen drei Fällen, weil das zulässige Maß höher lag als angenommen. Zweimal ging es um Bestandsgebäude auf großen Parzellen, deren Baurecht bei Weitem nicht ausgeschöpft war; einmal um eine Fläche, deren Umgebungsrahmen nach § 34 BauGB mehr hergab als die direkte Nachbarbebauung vermuten ließ.

Ergebnis

Nach zwei Arbeitstagen standen vier Flächen in der vertieften Prüfung — mit Machbarkeitsstudie, Kalkulationsblatt und Präsentation für das interne Gremium. Der Rest war nicht „erledigt", sondern begründet abgelegt: Zu jeder aussortierten Fläche existiert der Grund, und wenn sich die Lage ändert, ist die Prüfung eine Rückfrage entfernt.

Die klassische Due Diligence blieb unverändert bestehen. Grundbuch, Baulasten, Altlasten, Erschließungsbeiträge, Bauvoranfrage, Baugrund — nichts davon hat Brix übernommen, und nichts davon soll er übernehmen. Was sich geändert hat, ist der Zeitpunkt: Diese Arbeit begann bei vier Flächen statt bei 38.

Was daran übertragbar ist

Vorsortieren nach Bauchgefühl ist nicht ungenau, weil das Bauchgefühl schlecht wäre, sondern weil es ohne Messung arbeitet. Die häufigste Fehlentscheidung war dabei nicht der Fehlkauf, sondern das übersehene Grundstück — und das fällt niemandem auf, weil es keine Spur hinterlässt.

Zweiter Punkt: Der Wert lag weniger in der Geschwindigkeit als in der Einheitlichkeit. Achtunddreißig Flächen nach demselben Schema geprüft ergeben eine Rangfolge. Achtunddreißig Flächen nach Tagesform geprüft ergeben eine Liste.

Ergebnis in Zahlen

• Ausgangslage: 38 Grundstücksangebote aus rund einem Quartal
• Dauer der Vorprüfung: zwei Arbeitstage statt der geschätzten drei Wochen
• Ergebnis: 4 Flächen in die vertiefte Prüfung, 3 zuvor aussortierte zurückgeholt
• Anteil der Angebote, die an Baurecht oder Restriktionen scheiterten: knapp zwei Drittel