Hanggrundstück — warum der Aushub die Rendite entschied
Der Quadratmeterpreis war der niedrigste im Umkreis. Das Höhenmodell erklärte, warum.
Ausgangslage
Ein Grundstück von etwa 780 Quadratmetern am Rand einer Kleinstadt, Südwestlage, freier Blick. Der Bodenrichtwert lag spürbar unter dem, was vergleichbare Lagen im Umkreis aufriefen. Ein Bebauungsplan galt und ließ ein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen zu.
Auf dem Papier war das ein einfacher Fall. Die Kaufinteressenten rechneten mit einem Standardansatz je Quadratmeter Wohnfläche und kamen auf eine gute Marge.
Was Brix gemacht hat
Baurecht ausgewertet. Der Bebauungsplan lag als Dokument vor. Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Baugrenzen, Dachform und die Höhenfestsetzung wurden mit Fundstelle übernommen. Bemerkenswert war die Höhenfestsetzung: Sie bezog sich auf einen Bezugspunkt an der Erschließungsseite — also am oberen Ende des Hangs.
Gelände gemessen. Brix hat aus dem amtlichen Höhenmodell einen Schnitt über die Bautiefe gezogen. Zwischen dem Bezugspunkt an der Straßenseite und der talseitigen Grundstücksgrenze lagen rund 4,8 Meter. Der Schnitt wurde als Grafik ausgegeben, die Hanglage zusätzlich dreidimensional dargestellt.
Baukörper gestellt. In der 3D-Ansicht wurde sichtbar, was der Grundriss nicht zeigt: Bei Einhaltung der Höhenfestsetzung entsteht talseitig ein vollständig freiliegendes Untergeschoss. Das ist zunächst gute Nachricht — zusätzliche nutzbare Fläche, die je nach Landesbauordnung nicht als Vollgeschoss zählt.
Die Kosten getrennt. Genau hier hat Brix widersprochen. Der pauschale Baukostenansatz je Quadratmeter Wohnfläche unterstellt eine ebene Baustelle. Bei diesem Geländeverlauf fallen Aushub, Abtransport, Hangsicherung und eine aufwendigere Gründung an, dazu erschwerte Zufahrt für die Baustelle. Brix hat diese Positionen aus dem Pauschalansatz herausgelöst und einzeln ausgewiesen — als Schätzung gekennzeichnet, mit dem Hinweis, dass ohne Baugrundgutachten keine belastbare Zahl möglich ist.
Szenarien gerechnet. Drei Varianten: mit vollem Ausbau des Untergeschosses, mit teilweisem Ausbau, ohne. Dazu ein konservatives, ein realistisches und ein optimistisches Preisszenario.
Ergebnis
Der niedrige Bodenrichtwert war kein Schnäppchen, sondern ein eingepreister Nachteil. Die zusätzliche Fläche im freiliegenden Untergeschoss glich die Mehrkosten in der realistischen Variante etwa aus; in der konservativen blieb ein Minus gegenüber der ursprünglichen Rechnung.
Die Interessenten haben gekauft — aber mit einem angepassten Gebot und einem Baugrundgutachten als aufschiebender Bedingung. Beides ging auf die Geländeprüfung zurück, die in der ursprünglichen Rechnung gar nicht vorkam.
Was daran übertragbar ist
Ein Hang ist keine Eigenschaft der Lage, sondern eine Position in der Kalkulation. Solange Baukosten pauschal je Quadratmeter angesetzt werden, ist er unsichtbar — und zwar genau so lange, bis die Rechnung des Tiefbauunternehmens kommt. Der Geländeschnitt kostet Minuten und verschiebt die Position an den Anfang.
Zweite Lehre: Bezugspunkte in Höhenfestsetzungen sind bei Hanglagen die wichtigste Zeile im Bebauungsplan. Sie entscheiden, ob unten ein Untergeschoss oder ein Vollgeschoss entsteht — und das ist ein Unterschied im Baurecht, nicht nur im Sprachgebrauch.
Ergebnis in Zahlen
- Höhenunterschied über die Bautiefe: rund 4,8 Meter, gemessen am amtlichen Höhenmodell
- Erst nach der Geländeprüfung sichtbar: talseitig ein vollwertiges Untergeschoss
- Folge für die Kalkulation: Aushub und Hangsicherung als eigene Position statt im Pauschalansatz
- Entscheidung: Ankauf, aber mit angepasstem Gebot
Brix beantwortet die gleichen Fragen für Ihr Grundstück — Adresse eingeben genügt.
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