Baurecht-KI — Bebauungsplan und § 34 BauGB automatisch auswerten

Zwei Wege führen zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Der eine steht in einem Plan, der andere in der Umgebung. Beide lassen sich vorbereiten, keiner lässt sich ersetzen.

Weg eins: der Bebauungsplan

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, steht das Wesentliche fest. Auszuwerten sind vor allem:

• Art der baulichen Nutzung — Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet und deren Unterarten
• Maß der baulichen Nutzung — Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Baumassenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Höhenfestsetzungen
• Bauweise und überbaubare Fläche — offen oder geschlossen, Baugrenzen, Baulinien
• Gestaltung — Dachform, Dachneigung, Firstrichtung, Stellplatzschlüssel

Das ist ein Regelwerk, und Regelwerke lassen sich anwenden. Der Aufwand liegt nicht im Rechnen, sondern im Beschaffen und Lesen: Viele Pläne existieren nur als eingescanntes Papier, manche nur im Bauamt. Wo ein Plandokument vorliegt, wertet Brix es aus und nennt die Fundstelle; wo keines auffindbar ist, sagt er das — statt eine Festsetzung zu erfinden.

Weg zwei: § 34 BauGB, der unbeplante Innenbereich

Ohne Bebauungsplan gilt innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile § 34 BauGB: Zulässig ist ein Vorhaben, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt — und die Erschließung gesichert ist.

Das ist keine Tabelle. Es ist eine Ableitung aus dem, was tatsächlich dasteht. Automatisieren lässt sich die Vorbereitung dieser Ableitung:

• den maßgeblichen Umgebungsrahmen abgrenzen
• die vorhandene Bebauung darin vermessen — Grundflächen, Gebäudehöhen, Geschossigkeit, Bautiefen, überbaute Flächenanteile
• daraus den Rahmen bilden, in den sich ein Vorhaben einfügen müsste
• prüfen, ob eine Bebauung innerhalb dieses Rahmens liegt

Was sich nicht automatisieren lässt: die Wertung im Einzelfall. Ob eine faktische Baugrenze besteht, ob ein Vorhaben Spannungen begründet, wo genau die „nähere Umgebung" endet — das entscheidet am Ende das Bauamt, im Streitfall das Gericht. Eine KI, die hier Gewissheit vortäuscht, ist gefährlicher als eine, die schweigt.

Was zusätzlich prüfbar ist

• Abstandsflächen nach der jeweiligen Landesbauordnung
• Denkmalschutz — Einzeldenkmal, Ensemble, Umgebungsschutz
• Schutzgebiete — Natur-, Landschafts-, Wasser- und Überschwemmungsgebiete
• Erschließung — gesicherte Zuwegung, Anschluss an Ver- und Entsorgung
• Innenbereichsabgrenzung — die Frage, ob überhaupt Innenbereich vorliegt oder Außenbereich nach § 35 BauGB

Der ehrliche Rahmen

Eine Baurechtsprüfung durch eine KI ist eine Vorprüfung. Sie sagt, ob es sich lohnt, eine Bauvoranfrage zu stellen, und mit welchem Inhalt. Sie ist keine Genehmigung, keine Zusicherung und keine Rechtsberatung. Brix sagt bei jeder Aussage dazu, worauf sie beruht — amtliche Quelle, Referenzdaten, Berechnung oder Schätzung — und weist aus, wo die Datenlage keine Aussage hergibt.

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