Grundstücksanalyse mit KI — der Ablauf Schritt für Schritt

Von der Adresse bis zur belastbaren Machbarkeit in wenigen Minuten — und an jeder Stelle nachvollziehbar, worauf das Ergebnis beruht.

Der Ablauf

1. Das Grundstück eindeutig bestimmen

Eine Adresse ist kein Grundstück. Zwischen Hausnummer und Flurstück liegen Fälle, die regelmäßig schiefgehen: geteilte Parzellen, Eckgrundstücke mit zwei Adressen, rückwärtige Flächen ohne eigene Hausnummer, Neubaugebiete, in denen die Adresse noch nicht vergeben ist.

Brix bestimmt deshalb zuerst die Parzelle und zeigt sie auf der Karte. Wenn mehrere in Frage kommen, fragt er nach, statt die nächstgelegene zu nehmen. Wer die Fläche kennt, kann sie direkt auf der Karte antippen — dann ist die Auswahl die Wahrheit und keine Ableitung.

2. Das Baurecht auswerten

Zwei Wege, je nach Lage:

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans: Die Festsetzungen gelten. Art der baulichen Nutzung, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Bauweise, Baugrenzen, Dachform. Liegt der Plan als Dokument vor, wird er ausgewertet und die Fundstelle genannt.
Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB): Maßgeblich ist, was sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das ist keine Tabelle, sondern eine Ableitung aus der vorhandenen Bebauung — Höhen, Geschossigkeit, überbaute Flächenanteile, Bautiefen im Umfeld.

Dazu kommen die Restriktionen, die alles überlagern können: Denkmalschutz, Schutzgebiete, Überschwemmungsbereiche, Leitungsrechte, Baulasten.

3. Das Gelände messen

Ein Hang ändert alles: Erschließung, Kellergeschoss, Bodenaushub, Zugänglichkeit, oft auch die zulässige Wandhöhe. Brix zieht Höhenlinien über die Parzelle, zeichnet einen Geländeschnitt und zeigt Hanglagen bei Bedarf dreidimensional.

4. Die Bebauung projektieren

Aus den Regeln entsteht eine mögliche Bebauung: Baukörper auf der Parzelle, innerhalb der Baugrenzen, unter Einhaltung der Abstandsflächen. Alternativen sind eine Rückfrage entfernt — andere Haustypen, andere Anordnung, andere Geschosszahl. Wer einen eigenen Hauskatalog hinterlegt, bekommt seine eigenen Typen gestellt.

5. Rechnen

Grundstückskosten, Baukosten, Nebenkosten, Erlöse aus Verkauf oder Vermietung, Rendite. Drei Szenarien nebeneinander — konservativ, realistisch, optimistisch —, weil eine einzelne Zahl mehr Sicherheit vortäuscht, als vorhanden ist.

6. Festhalten

Machbarkeitsstudie, Potenzialbericht als PDF, Exposé, Excel-Kalkulation, Präsentation, Unterlagen für die Gemeinde. Das Ergebnis bleibt nicht im Chat, sondern verlässt ihn als Dokument.

Was die Analyse nicht leistet

Sie ersetzt keine Bauvoranfrage. Der § 34 BauGB ist eine Einzelfallbeurteilung, und die letzte Instanz dafür ist das Bauamt, nicht die Rechenmaschine. Sie ersetzt auch kein Wertgutachten und keine Baugrunduntersuchung. Was sie leistet: die Entscheidung, ob sich der Aufwand für all das überhaupt lohnt — und zwar bevor er entsteht.

Herkunft statt Behauptung

Jeder Wert in der Analyse trägt eine von vier Stufen: amtlich, referenz, berechnet oder geschätzt. Wo keine belastbare Quelle vorliegt, steht „nicht ermittelbar". Wer eine Zahl anzweifelt, fragt nach dem Rechenweg. Wer es besser weiß, korrigiert — und die Analyse rechnet ab dann mit der Korrektur.